나비건설

(1)

현재 투기지역에 있는 주택을 사서 2년 이상 보유한 뒤 투기지역에서 해제된 시점에
매도하면 3주택 이상 다주택자라고 해도 양도소득세가 일반과세됩니다.

반대로 현재 투기지역이 아닌 곳의 주택을 사서 2년 보유한 뒤 팔더라도 매도 시점에
투기지역으로 지정돼 있다면 10%포인트의 양도세 탄력세를 추가로 물어야 합니다.

기획재정부는 소득세법 개정안과 법인세법 개정안이 국회를 통과해 시행됨에 양도세의
탄력세 적용을 '매도 시점에 해당 지역이 투기지역이냐 아니냐'에 따라 결정하기로
했다고 3일 밝혔습니다.

살 때는 투기지역이었다고 해도 매도 시점에 투기지역이 아니라면 탄력세율이 적용되
지 않는다는 의미입니다.

거꾸로 살 때는 투기지역이 아니었지만 매도 시점에 투기지역으로 지정되면 기본세율
6~35%에 10%포인트를 더한 16~45%의 가산세율이 적용받게 됩니다.

국회는 또 이번에 양도세를 한시적으로 완화하는 입법을 하면서 내년 말까지 매입하는
주택은 언제 팔더라도 양도세를 일반과세한다는 부칙을 달았습니다.

이에 따라 현재 투기지역인 강남 3구의 주택을 사서 3주택 이상 다주택자가 되었더라
도 2년 보유한 뒤 투기지역에서 해제된 시점에 이 주택을 판다면 일반과세됩니다.

예컨대 올해 3월16일~2010년 말 사이에 매입한 주택이라면 보유 주택수가 3채를 넘더
라도 매도시점에 투기지역만 아니라면 6~33%(2010년 이후)로 일반과세됩니다.

현재 투기지역은 강남3구만 해당되지만 정부는 당분간 강남3구를 투기지역에 해제하지
않겠다고 밝혔습니다.

그러나 투기지역 지정과 해제 권한이 재정부 장관에게 있는데다 지난해 정부가 투기지
역 해제 요건을 완화해 강남3구도 언제든지 투기지역에서 풀릴 수 있습니다.

다시 말해 정부가 강남3구를 투기지역에서 해제하면 탄력세가 적용되지 않게 되며  사
실상 다주택자에 대한 양도세 중과가 폐지되는 효과를 내게 됩니다.

반대로 정부가 특정지역을 투기지역으로 지정하면 탄력세를 내야 하므로 집을 3채 이
상 보유한 다주택자는 앞으로 투기지역 지정에 촉각을 곤두세워야 합니다.

양도차익이 1억원인 경우 비투기지역일 경우 양도세는 2086만원이나 투기지역이면 308
6만원으로 세금부담이 1000만원이나 늘어나기 때문입니다.

투기지역은 월별 집값(땅값) 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하고 직전 2
개월간 집값(땅값) 상승률이 전국 평균 1.3배를 넘거나 1년간 집값(땅값) 상승률이 3
년간 전국 연평균 상승률보다 높은 지역에 대해 부동산 가격안정 심의위원회가 심의를
해 지정하게 됩니다.

재정부 고위관계자는 "투기지역 지정이나 해제는 민관 전문가들이 참여하는 부동산가
격안정심의회에서 기존의 원칙에 따라 시장 상황을 보고 판단할 것"이라고 말했습니다.

양도세 중과 해제 조치에도 불구하고 단기양도에 대한 중과세 적용은 변함이 없으므로
1년 이내 매도하면 50%, 2년 이내 매도하면 40%의 양도세를 내야 합니다.

한편 지방의 기준시가 3억원 이하 주택은 3주택 이상 중과 제도의 주택수 계산에서 빠
지게 됩니다.

즉 서울 강남 3구에 주택 2채와 지방에 3억원 이하 주택 한 채를 갖고 있는 사람이 강
남의 주택을 팔 경우 2주택자로 계산해 양도세를 일반과세하게 됩니다.

(2)

분당신도시 아파트 경매시장이 과열 양상을 보이고 있습니다. 물건 하나에 수십명이 입찰
경쟁을 벌이는가하면, 낙찰가가 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 고가낙찰 사례가 잇따르고 있습니
다. 잇단 유찰로 최저입찰가가 감정가의 절반 수준까지 떨어진 '반값아파트'가 속출했
던 지난해와는 완전히 다른 모습입니다.

3일 경매업계에 따르면 지난달 분당 소재 아파트의 경매 낙찰가율은 84.5%로, 전달 대
비 10%포인트 상승했습니다. 평균 입찰자수는 11.4명으로, 올들어 처음으로 두자릿수를 기
록했습니다. 이는 집값 상승 중심지인 서울 강남3구(낙찰가율 82.3%, 평균 입찰자수 7.8명
)보다 높습니다.

지난해 12월 60.7%까지 떨어졌던 분당의 월별 낙찰가율은 올들어 △1월 62.2% △2월 7
3.2% △3월 74.5% △4월 84.5% 등으로 계속 오름세를 보였습니다. 법무법인 산하 강은현
실장은 "지난해 집값이 가장 많이 떨어진 분당이 올들어 강남보다 가파른 오름세를 보
이고 있다"며 "몇 달 전까지 감정가 절반에도 나서지 않던 투자자들이 요즘엔 감정가
에 진행되는 신건에도 수십명씩 몰리고 있다"고 말했습니다.

입찰 경쟁이 치열해지면서 감정가보다 높은 값에 낙찰되는 사례도 이어지고 있습니다. 분
당 수내동 양지마을 전용 135㎡ 아파트(감정가 8억원)는 지난달 27일 2회차 경매에서
감정가를 훌쩍 넘긴 8억3800만원에 낙찰됐습니다. 1회차 경매에서 주인을 찾지 못해 최저
입찰가가 6억4000만원까지 떨어졌지만 32명이 입찰에 나서면서 경매장 분위기가 과열
됐습니다.

야탑동 탑마을 대우아파트 전용 134㎡도 지난달 20일 감정가(6억8000만원)보다 4300만
원 높은 7억2300만원(낙찰가율 106%)에 새 주인을 찾았습니다. 이 물건 역시 지난 경매에
서 유찰, 최저입찰가가 5억4400만원으로 낮아졌지만 이보다 1억8000만원 높은 값에 낙
찰된 셈입니다.

지난달 13일 이매동 이매촌 전용 85㎡ 아파트(감정가 5억1000만원) 경매에는 57명이
몰렸습니다. 이날 최저입찰가는 4억800만원이었지만 낙찰가는 감정가보다 높은 5억2300만
원까지 치솟았습니다.