나비건설

미분양 아파트와 신규분양 아파트를 올해 안에 매입할 경우
5년간 양도소득세가 전액 면제(비과밀억제권역) 또는 50% 감면(서울 제외
과밀억제권역)됩니다.

양도세가 줄어들면 그만큼 수요자가 거둬들이는 시세차익이 커질 수 있다는 점에서
수요진작책으로서 의미가 큽니다. 다만 지역이나 면적 등에 따른 제한사항도 많기
때문에 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 한시적 양도세 감면조치에 따른 궁금증을 문답식으로
정리해봅니다. 

Q 과밀억제권역이 아닌 수도권과 지방의 전용면적 149㎡(45평)를 넘는 주택은
양도소득세 면제 혜택을 받을까요?

A 전용면적 149㎡를 넘는 과밀억제권역내 아파트는 양도세 50% 감면 혜택을 받지
못합니다. 그러나 과밀억제권역 규제대상이 아닌 곳에서는 양도소득세 면제 혜택을
받을 수 있습니다.

수도권 주요지역의 대형 아파트까지 양도세를 면제해 줄 경우 지나친 혜택이라는
비판여론이 일 것을 감안한 조치라는 게 재정부측 설명입니다. 또 지방 수요가
지나치게 수도권 과밀억제권역으로 집중될 수 있다는 점도 복합적으로 고려됐습니다.

Q 신축주택 중 재건축·재개발 조합원 분양분도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있나요?

A 재개발·재건축 사업을 통해 조합원에게 분양되는 신축주택의 경우 양도세 감면
대상이 아닙니다. 재정부 측은 조합원 분양분의 경우 기존 주택 소유권의 연장선이기
때문에 신축 주택이라고 해도 양도세를 깎아주지 않는 것을 원칙으로 했다고
설명했습니다. 이에 따라 같은 단지 안에 있더라도 일반분양분은 양도세 면제(또는 감면)
대상이 되지만 조합원 분양분은 혜택이 없습니다. 

Q 민간의 미분양 해소가 목적이라고 하는데 공공주택도 양도세 감면 대상에 포함되나요?

A 정부는 공공주택도 양도세를 면제받을 수 있는 대상에 포함시켰습니다. 현재 미분양인
공공주택을 사거나 올해 안에 공급되는 공공주택을 분양 받은 뒤 5년 이내에 팔면
양도세가 비과세됩니다. 비과밀억제권역의 85㎡ 이하 공공주택의 전매제한기간은 현재
3년으로 전매제한 기간을 지나 이를 매도하게되면 양도세를 전액 면제받을 수 있습니다. 

Q 10년 후 분양전환 가능한 공공임대 등 현재 공급중인 임대주택 중 분양물량으로
바뀌는 물량도 양도소득세 감면 혜택을 받나요? 

A 10년 공공임대주택은 10년의 임대 기간 종료 후 분양전환되는 주택입니다. 올해
안에 계약을 하더라도 이는 임대차 계약일 뿐이기 때문에 감면 수혜를 받지 못합니다.
예를 들어 오는 19일부터 순위별 공급을 시작하는 판교 휴먼시아 중대형 10년
공공임대주택의 경우 당첨자가 공급주체인 대한주택공사와 계약을 체결하더라도 이는
임대차 계약입니다. 매매계약은 10년 뒤에 맺는 것이기 때문에 대상이 되지 않습니다. 

Q 양도세 면제·감면 기준인 5년은 언제부터 계산되나요? 

A 양도세 감면 또는 면제 대상은 계약체결일을 기준으로 가려집니다. 올해안에 잔금을
모두 치르지 않더라도 분양계약을 체결하면 수혜대상이 됩니다.

그러나 취득이후 5년의 기간은 분양 계약일이 아닌 취득일부터 계산됩니다. 취득일은
잔금을 치른 날과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날입니다. 다음 달 1일 분양계약을 한
미분양 아파트가 입주해 2010년 1월1일 잔금을 치른다면 2014년 말까지 팔면 됩니다.
분양권 상태에서 매매한 경우에는 양도소득세 감면 혜택이 없습니다.