나비건설

지난 2008년 하반기는 대한민국 부동산시장 참여자들과 투자자들, 그리고 주택을 보유하고 있는 사람들 사이에서 “대한민국 부동산이 대폭락하여 거품이 완전히 붕괴되고 집값이 반토막된다”는 말이 유령처럼 떠돌면서 부동산시장을 암흑으로 몰고갔다. 소위 부동산 대폭락 시나리오가 시장을 지배한것이다.

그러나 2009년을 눈앞에 두고 있는 지금 시점에서 결론부터 말하면, 대한민국에서 부동산 대폭락은 결코 현실화될 수 없으며, 오히려 빠르면 2009년 하반기, 늦어도 2009년 연말무렵이 되면 부동산시장이 바닥을 다지고 점차 반등을 시도할것으로 예측된다는점이다.

부동산 대폭락론자들은 대폭락의 가장 중요한 근거를 대한민국 집값이 최근 몇 년간 단기간에 지나치게 급등하여 거품이 잔뜩 끼었다는 논리로 설명한다. 그러나 국내외 통계자료에 따르면, 1997년부터 2006년말까지 약 10년간 한국의 주택가격상승률은 OECD평균의 절반에도 미치지 못하는등 버블이 잔뜩 끼었다고 볼 근거가 없다. 심지어 거품이 잔뜩 끼었다는 강남권의 경우에도 1995년의 ‘명목주택가격지수’를 1로 했을때 10년후인 2005년에 1.8(전국평균=1.3)로 소득상승률을 감안하면 강남집값은 평균 10%내외 상승한것에 불과하다.

또한 1991년부터 지난해인 2007년말까지 미국의 주택 실질가격은 연 평균 2.3%, 영국은 4.8%,호주는 4.1% 올랐지만 한국은 오히려 1.7%나 떨어져 거품이 끼어있다고 볼 여지가없다. 굳이 거품을 얘기하자면, 강남권과 버블세븐지역을 중심으로한 특정지역의 아파트값이 단기간 급등하여 일시적 버블이 발생했을수는 있겠지만 2006년 11월 고점 이후 약 2년간에 걸쳐 이들지역 집값이 체감적인 지표(급매물기준)로 약 20%내외 이미 하락하였기때문에 지금은 거품이 거의 사라졌다고 보는것이 합리적이다.

더구나 대폭락이라고 한다면 서울과 수도권은 물론 지방을 포함한 전국적인 시세폭락과 투매현상이 속출해야 하지만, 지금은 서울지역에서도 중소형중심의 아파트들은 오히려 2008년 상반기에 큰폭으로 상승한후 2008년말 현재까지도 하락세는 매우 미미하거나 보합세를 유지하고 있다. 지방의 경우에도 대폭락의 조짐은 전혀 없는 상태다. 청약시장의 경우에는 대폭락망령이 시장을 지배할때도 광교신도시, 청라지구등 인기지역을 중심으로 수백대 1까지 청약경쟁률이 치솟는등 대폭락장세와 거꾸로 가는 현상들이 나타나기도 했다.

‘11.3대책’으로 투기지역및 투기과열지구가 해제된 상황에서 2009년부터 본격적으로 분양에 들어갈 수도권인기지역, 예컨대 판교, 광교, 청라, 은평뉴타운, 위례(2010년분양예정)신도시등의 청약경쟁률은 매우 높을것으로 예상된다. 다시말해 지금의 하락기는 서울강남권과 버블세븐지역및 수도권남부를 중심으로 한 부동산 사이클상 조정장세에 불과할뿐 대폭락의 전주곡은 결코 될수 없다는 얘기다. 대폭락하는 가운데 청약열풍이 일어난다면 그것은 이미 대폭락현상이 될 수가 없기 때문이다.

한편, 과거 외환위기시절에 집값이 폭락한 적이 있었다. 그러나 당시에는 국가 부도위기 상태의 긴박한 상황이었고 대출금리는 28%까지 치솟는등 살인적인 고금리시대였다. 부동산을 들고 있는것자체가 자살행위나 다름없는 단군이래 극히 이례적인 상황이었다. 그러나 지금은 전세계적으로 글로벌 초저금리시대에 돌입하고 있는데다 과거 외환위기를 극복하면서 국내 경제의 펀더멘털은 매우 강해졌다. 또한 부동산 사이클상으로 분석해보면, 2006년말 고점이후 2009년 초반까지는 부동산 수축기(하락기)에 해당하여 집값이 내릴만한 시점이 되었기 때문에 하락하고 있는 것으로 볼수 있으며, 다만 미국발 서브프라임사태와 세계금융위기라는 돌발변수로 인해 하락폭이 좀더 두드러졌을뿐이다.

따라서 미국금융위기가 점차 진정되고, 국내경제가 좋아지면서 사이클상 다시 활황기에 진입하면 부동산경기는 다시 살아날가능성이 매우 높다. 더욱이 경기부양에 올인할수밖에 없는 현 정부가 부동산이 대폭락하도록 결코 좌시하지 않을것이라는점, 침체기에도 분양가는 계속해서 오르고, 2020년까지 수도권으로의 인구집중 및 중대형수요세대인 40~50대의 급증, 최근 2~3년간 누적된 공급물량 급감등 부동산대폭락을 저지하는 여러 요인들로 인해 대폭락이 현실화되기는 불가능하며, 오히려 2009년 하반기이후 대한민국 부동산시장은 바닥을 다지고 숨고르기에 들어간뒤 늦어도 2009년 연말부터는 서울과 수도권지역중 2~3년간 낙폭이 컸던 지역을 중심으로 본격적인 반등을 시도할 가능성이 높다.

따라서 부동산시장 참여자(매도,매수자)들은 부동산 대폭락시나리오에 지나친 공포감을 가질필요가 없으며 시장을 좀더 냉철하고 객관적으로 바라보는것이 혼란기의 현명한 투자전략이다. 다시 말하지만 대한민국 부동산에 대폭락은 결코 없으며, 대폭락시나리오는 2009년 하반기가 되면 역사의 뒤안길로 사라질것으로 예측된다.

특히 인터넷 대논객으로 유명한 미네르바가 연말까지 국내 코스피지수가 500대로 폭락하고 집값이 반토막된다고 예측한 자산시장 전망치는 일종의 헤프닝으로 끝날가능성이 기정 사실화됨에 따라 2009년 상반기부터는 자산 대폭락론자들의 영향력이 급속히 후퇴하면서 국내 자산시장 전망도 비관론 절대우위에서 비관론과 낙관론이 병존하는 새로운 기류로 급속한 전환점을 맞을것으로 전망된다. 결국 2009년이후에는 비관론자들의 입지가 크게 좁아질것이라는 의미다.